Tìm hiểu về vay mua nhà trả góp tại Vinhomes Ocean Park Gia Lâm

Một số chia sẻ về vấn đề vay ngân hàng

Sắp đến 31/8/2020 hết ân hạn lãi suất của các căn hộ khu saphire 2. Bằng một số kiến thức cá nhân và đã trao đổi chuyên môn với các bạn bên ngân hàng, cùng với việc đã xử lí một số ca khó về vấn đề ngân hàng, em xin viết lên đây để chia sẻ cho mọi người cùng nhau tham khảo và đóng góp thêm ý kiến để tránh gặp phải một số vướng mắc ko đáng có.

1. Sau 31/8/2020 bắt đầu tính lãi gói vay ngân hàng của các căn hộ bên s2. Một số căn vay từ thời điểm đầu thì được hưởng thêm 0-4 tháng lãi suất khoảng xấp xỉ 8,5%/năm. Số tháng được ưu đãi lãi suất phụ thuộc vào thời điểm khách vay.Ví dụ căn nào được ân hạn 14 tháng lúc vay thì ngân hàng làm tròn lên 18 tháng. căn nào 9-10 tháng thì làm tròn lên 12 tháng. căn nào mà tròn 12 tháng rồi thì ko được ưu đãi thêm mà sau 31/8/2020 là thả nổi luôn.
2. Lãi thả nổi sẽ được tính theo công thức=lãi suất cơ sở của vingroup + biên độ lãi ( khoảng 3,5%)Tính ra lãi thả nổi sẽ khoảng 11,5%/năm
   Nếu vay Mb bank lãi suất sẽ tính theo công thức khác. Ở đây con số chưa hoàn toàn chính xác các bác có thể xem lại hợp đồng tín dụng và hỏi chuyên viên hỗ trợ khoản vay cho các bác. Nhưng về cơ bản lãi suất sẽ vẫn nằm ngưỡng loanh quanh 11.5%/năm.
3. Vấn đề trả nợ trước hạn, hiện tại các gói vay trả nợ trước hạn một phần hay tất cả gói vay đều mất phí trả nợ trước hạn. Nhưng nếu trước 31/8/2020 khách hàng trả nợ trước hạn thì phí phạt chủ đầu tư sẽ gánh hộ. ví dụ như ngân hàng tech, khách vay 1 tỷ muốn trả trước 300 triệu thì phí phạt là 1,5% trên số tiền trả trước. 300tr x 1,5%= 4,5 triệu. Sau 31/8/2020 khách trả nợ trước hạn thì phải tự nộp phí phạt, đối với tech 3 năm đầu là 1,5%. 2 năm tiếp theo là 1% từ năm thứ 6 là miền phí.

LƯU Ý: nếu các bác muốn trả nợ trước hạn trước 31/8/2020 thì nên trả sớm một chút ko nên đợi sát ngày mới trả tránh trường hợp rủi ro.

Vấn đề chuyển gói vay hoặc sử dụng gói vay khác thì như thế nào?

• Đối với căn đang vay ngân hàng cũ muốn chuyển qua vay ngân hàng mới thì phải tất toán với ngân hàng cũ, ngân hàng mới phải cam kết đồng ý giải ngân và kí cam kết 3 bên với cdt
• Trong trường hợp không có tiền để tất toán với ngân hàng cũ thì có thể dùng dịch vụ đáo hạn ngân hàng của một số công ty cho thuê tài chính. cái này thì phí em ko nắm được nhưng nghe bảo ko quá cao
• Đối với những căn đóng theo tiến độ, nếu mới đóng mà muốn vay ngân hàng thì ngân hàng có thể vẫn giải ngân được.Số tiền giải ngân tối đa là 70%, nếu tiến độ đã đóng được 40% thì chỉ vay tối đa được 60%. Cái thời gian để chuyển từ đóng tiến độ qua vay ngân hàng cũng có thời hạn nhất định.
• Đối với những căn đã đóng 100% mà muốn vay lại 1 khoản để làm ăn kinh doanh chẳng hạn thì có thể sử dụng gói vay bù đắp, nhưng không quá 6 tháng kể từ ngày thanh toán hết 100%. Và phải trả lãi luôn.
• Đối với những căn lúc mua trả thẳng 100% ,khách mua mới có nhu cầu vay ngân hàng thì ngân hàng vẫn làm hồ sơ và giải ngân bình thường. Chỉ khác chỗ là phải trả lãi luôn, nhưng lãi suất rất ưu đãi, thay vì thả nổi ngay thì khách sẽ được hưởng lãi suất 7,9%-8,3% trong vòng 1 năm đầu tùy ngân hàng. Có một số ngân hàng ngoài lãi còn rẻ hơn. Nên việc chọn mua căn trả thẳng giai đoạn này thậm chí còn ưu đãi hơn căn vay cũ vì thời hạn hỗ trợ lãi suất cũng đã sắp hết.
• Đối với những căn vay ngân hàng cũ, khách mua mới muốn nhận lại gói vay của ngân hàng cũ thì vẫn làm hồ sơ và chuyển gói vay bt
• Đối với những căn khách cũ vay ngân hàng, khách mới ko muốn vay thì một là khách cũ tất toán với ngân hàng cũ, nếu chủ cũ ko đủ tiền để tất toán khách mới có thể đặt tiền cho khách cũ đi tất toán, nên ra văn phòng công chứng làm cái đặt cọc công chứng.

Tính tiền trả góp hàng tháng như thế nào

Tại sao đa số khách hàng tại dự án này đều chọn gói vay 35 năm.

Tiền trả góp=Gốc+ lãi

gốc= tổng số tiền vay/số tháng vay

lãi tính trên số gốc còn lại theo dư nợ giảm dần

ví dụ gói vay 1 tỷ vay trong vòng 35 năm là 420 tháng

Gốc=1 tỷ/420 tháng=2,38 triệu

lãi=1 tỷ x11,5%/12 tháng=9,58 triệu

vậy số tiền trả góp tháng đầu tiên là 2,38+9,58=11,96 triệu.

tháng thứ 2 khoản vay đã trả bớt dc 2,38 triệu còn 997,62 triệu. cách tính tiền trả góp vẫn như trên số tiền gốc ko thay đổi là 2,38 triệu. số tiền lãi sẽ tính trên số nợ còn lại là 997,62 triệu.

cứ như vậy giảm dần đến năm thứ 35 số tiền trả góp hàng tháng sẽ tiệm cận về con số 2,38 triệu

6 . Nhìn vào công thức ở trên thì chúng ta thấy những năm đầu chủ yếu trả lãi là chính chứ gốc trả chẳng ăn thua. Mua 1 căn nhà mà đi trả góp đến 35 năm nghe cái đã thấy hết cả cuộc đời. Vậy thà đi thuê nhà còn hơn. Suy nghĩ này không sai vì thực tế người nước ngoài họ có thể thuê nhà cả đời. Nhưng ở việt Nam mình thì chắc là văn hóa nó khác chút. Nhà không phải chỉ có mục đích để ở mà còn một số mục đích khác thì chắc mọi người cũng hiểu em cũng ko tiện nhắc.

1. Chính vì số tiền lãi trả rất lớn nên các bác cố gắng tất toán trước hạn được nhiều nhất có thể khi có điều kiện. Mua 1 ngôi nhà thì tính dài lắm 5-7 năm là tất toán hết khoản vay của ngân hàng. chứ kéo dài khoản vay ra thì hơi mệt. Vì số tiền trả góp giảm hàng tháng ko đáng kể. Như công thức tính ở trên thì lãi suất thời điểm đầu tiên ko thay đổi mà số tiền gốc hàng tháng sẽ thay đổi phụ thuộc vào thời gian vay. Thời gian vay càng dài thì số tiền gốc hàng tháng phải trả sẽ thấp hơn=> số tiền trả góp tháng đầu tiên sẽ thấp hơn. Mục đích là giảm áp lực tài chính những năm đầu để có tg ổn định cuộc sống,có tích cóp thêm dc tiền để trả nợ trước hạn.

ð đa số các căn ở dự án đều chọn hạn vay tối đa là 35 năm nếu đủ điều kiện

1. Hồ sơ vay, điều kiện vay vốn.

• Hồ sơ nhân thân bao gồm cmt, hộ chiếu, thẻ căn cước công dân,sổ hộ khẩu,giấy xác nhận tình trạng hôn nhân
• Khách hàng cá nhân thì dùng lương để chứng minh thu nhập, ngoài ra có thể dùng sổ tiết kiệm, hoặc một số tài sản đảm bảo khác để chứng minh
• Với khách hàng doanh nghiệp, có thể dùng đăng kí kinh doanh, báo cáo tài chính nội bộ, báo cáo thuế để chứng minh

LƯU Ý: Ngân hàng rất kén đối với những khách hàng có dính nợ xấu trong quá khứ nợ xấu chia thành 5 cấp 1 2 3 4 5 ở mức 3 đổ lên là rất khó. Nợ xấu thì hình thành từ nhiều khoản vay mà mình thanh toán ko đúng nghĩa vụ. Nhưng có một số khách dính nợ xấu nhưng ko hề biết là do dùng thẻ visa nhưng ko thanh toán.

để chắc chắn nhất các bác nên check CIC trước khi đặt cọc mua nhà nếu còn lăn tăn sợ mình dính nợ xấu.

Một số trường hợp đặc biệt trong vay vốn ngân hàng

• Người nước ngoài không được phép vay vốn
• Nếu vợ hay chồng muốn mua mà giấu người còn lại mà muốn vay vốn ngân hàng thì chắc chắn ko được, vì tài sản sau hôn nhân muốn vay ngân hàng đều phải có chữ kí của 2 vợ chồng
• đối với trường hợp vợ hoặc chồng muốn mua làm tài sản riêng thì vợ hoặc ck phải làm cái cam kết tài sản riêng, khước từ tài sản, một số ngân hàng ko chấp nhận cam kết tài sản riêng, cái này các bác nên check
• một số khách hàng ko thể chứng minh thu nhập thì có thể làm sổ tiết kiệm 20% gt căn hộ
• Một số khách mua không đủ điều kiện chứng minh thu nhập thì có thể chọn phương án đồng trả nợ với bố mẹ.